Изменение цен на недвижимость

[jhjur]

Интересно было почитать:) Особенно Колю:))
Зарисовка такая: Ненавидит Москву и москвичей. Очень хочет квартиру в Москве:))
Вообще, кроме Дубны, в подмосковье есть масса прекрасных мест. В Пущино (а вы не будите отрицать, что Пущино не хуже Дубны..и наете ли ближе...аж почти на 40 км.) квартиры значительно дешевле. В Черноголовке по цене такие же как в Дубне (только 45 км от Москвы). Чем уж так козыряет Дубна - малоинтересно. Но я бы например предпочёл жить в Дубне из-за большого водного пространства, нежели в Ногинске..хотя, при равных ценах на хаты выбиру Ногинск.
125 км...Это не камильфо. К тому же многие города (Ногинск) сейчас очень похорошели.
Насчёт научной элиты и низкой преступности - может быть. Но дело случая, между прочим.
Про равные цены в Москве и Дубне - это к психиатору.
На данный момент я готов поменять Балашиху (ни в коем случае не Москву) малосемейку однушку на Дубну. На двушку естественно. И разумеется без доплаты. Только при очень хорошем варианте.
Мне тут некоторые звонили и пытались очень хвалить свой город, сколько много в нём профессоров и факультетов. Это очень хорошо конечно..только вот до метро я еду 30 минут и в любое время.
Знаю ещё несколько людей, кто вообще свободен от трудов праведных. Заводил разговоры про чистое подмосковье и в частности Дубну. Расценки такие. Однушка у метро Тушино в панельке 33м. - трёшка от 70 в Дубне в кирпичном доме с лоджией. Нет? Тогда купим эту трёшку, ..рыбалка..лес..но за 2,5 миллиона рублей. Больше? Ха-ха. Какие бы свободные не были а в Москву по делам ехать надо...Тогда уж лучше Черноголовка или Пущино.

[Ptenezz]

Возьми американский индекс недвижки с census.gov. Наложи это на индекс с irn.ru (или откуда еще). И все поймешь. Можно и проще наложи индекс rts на индекс недвижки.

Американский индекс наложить на индекс irn.ru, хм...
а что в индексе ртс - есть котировки недвижки Дубны

по ходу ты не в теме чувак, лучше не пались
но я все же сравнил бы с ценами на нефть, но с небольшим лагом
хотя тут можно много проводить анализов, искать закономерности, но согласимся, что цены несовместимы с зарплатами, поэтому они будут снижаться и дальше, по крайней мере, пока безработица не начнет снижаться плюс полгода

[castro]

[-PG-]

Спасибо!

[НКЧ]

Очень грамотная мысль с одного из форумов:

МЭК и Россия.
Каковы же возможные действия России по преодолению МЭК?
Для выхода из МЭК, для компенсации снижения объемов экспорта, нужно организовать спрос на внутреннем рынке. Для стимуляции внутреннего рынка разные страны по-разному пытаются стимулировать платежеспособный спрос. Китай, выбрав стратегию переориентации на внутренний рынок, минимально страдает от кризиса, в других странах предлагаются разнообразные способы – компенсация за старый автомобиль при покупке нового, обсуждаются раздача некоторой суммы каждому жителю или даже разбрасывание долларов с вертолета. В мире царствует кризис перепроизводства - основные базовые потребности населения в развитых странах уже удовлетворены.
В условия снижения экспорта, внутри страны нужно организовать спрос на определенные виды товаров, например, сейчас пытаются стимулировать спрос на отечественные автомобили для поддержания автопромышленности, но дело особенно не идет, падение спроса все равно значительно.
Давайте подумаем, какой есть неудовлетворенный спрос на внутреннем рынке, какого товара у нас не хватает, спрос на который глобален и на производство которого не нужен импорт, все производится в России? Наверное, это должна быть базовая потребность человека, без удовлетворения которой жизнь не возможна. Основные цели жизни человека сформулированы в шуточной поговорке (а в каждой шутке есть доля правды): «Настоящий мужчина должен построить дом, посадить дерево, вырастить сына».
Так какая базовая потребность населения не удовлетворена в полной мере? Ответ очевиден для России – это ЖИЛЬЕ.
Обеспеченность благоустроенным жильем в России около 20 м2 на человека, в Европе – 40 – 50 м2, в США 60 м2. Причем собственного жилья не имеет самая активная часть населения - молодежь в возрасте 20 – 35 лет, и шансы обзавестись жильем для большинства равны нулю из-за высоких цен на жилье, а ведь во времена социализма большинство семей получали жилье, простояв в очереди долгие 15 – 20 лет.
То есть, в данном виде товара есть огромная, просто гигантская потребность, но есть платежеспособный спрос? Уважаемый Авантюрист доказал нам, что платежеспособный спрос будет только при стоимости 1 м2 равной средней месячной заработной плате. При существующих ценах в регионах 40 – 50 т.руб., в Москве 140 – 150 т.руб. платежеспособного массового спроса населения быть не может. Существующий уровень цен вызван наличием инвестиционного спроса с одной стороны, а так же относительным монополизмом на площадки для застройки.
Монополизм в любой области деятельности человечества приводит к стагнации, поскольку те, кто диктует условия, действуют исключительно в своих интересах, и им наплевать на всех остальных. К сожалению, у нас создалась ситуация, когда региональные власти имеют мощнейшие рычаги воздействия на бизнес не только административными, но и финансовыми способами.
Местные власти давно уже крепко вцепились в строительство. Сейчас заказчики (инвесторы) диктуют цены на строительном рынке, и держат строительные организации на голодном пайке. К примеру, за дом в декабре 2007 с чистовой отделкой заказчик платил генподрядчику (строительной организации) 11,8 т.р. за 1 кв. м, выжимая из строителей последние соки, и тут же выставлял на продажу за 35-40 т.р. Почему же строители самостоятельно не брали кредитов и не строили сами? Ответ простой – площадки под застройку в городе уже все распределены по «своим». У строительной организации один выход – работать на инвестора (заказчика) по назначаемой им цене.
То есть давно произошло разделение труда – одни работают (строители), другие - получают прибыль (инвесторы). Уровень доходов несопоставим- 0,5 – 1,0 т.руб. с квадратного метра у строителей, 20 – 30 т. руб. у инвесторов (девелоперские компании).
Причем, инвесторы устраивают конкуренцию между строительными фирмами, заставляя их работать за «еду». Так цена 1 м2 была в декабре 2007 г. - 12 т. руб., в середине 2008 года – 15 т.руб., в конце 2008 года из – за роста стоимости стройматериалов 18 – 20 т. руб.
Один из законов рынка гласит – при наличии конкуренции на рынке цена стремится к себестоимости. Так вот, истинная себестоимость жилья, собственно здания, без стоимости земли по застройку и коммуникаций не превышает 20 т. руб. (!) за 1м2 для регионов. Для Москвы себестоимость возможно составляет 30 – 40 т. руб. (И то непонятно – с чего бы это? - может быть в Москве работают «гламурные» таджики, требующие за свой труд повышенную оплату?). В стоимость квадратного метра жилья входит также стоимость земли и стоимость коммуникаций и технических условий на подключение к коммуникациям. Стоимость земли не может запредельной, поскольку земля принадлежит муниципалитету, т.е. государству. Стоимость коммуникаций и технических условий на подключение к коммуникациям обычно не превышает 1 т. руб. на метр. Кстати сказать, иностранцы, покупая у муниципалитета землю по застройку, поначалу наивно полагали, что в стоимость земли входит стоимость коммуникаций, потом правда поумнели.
Все, что превышает себестоимость – это «хотелки» инвесторов, риэлтеров, финансистов, чиновников, стоящих между строителями и конечными покупателями.
Средняя зарплата по регионам составляет 15 – 20 т. руб., что очень близко к себестоимости квадратного метра. Таким образом, мы имеем платежеспособный (!) спрос на жилье, если только удастся свести между собой конечных потребителей и производителей, исключив посредников.
Смогут ли это сделать коммерческие организации, имеющие своей целью получение прибыли? наверное - нет. Вот у государства другая цель – не получение прибыли, а удовлетворение потребностей населения - работа, жилье. То есть, государство, действуя не через коммерческие организации – банки, инвестиционные и девелоперские компании, а размещая госзаказы непосредственно среди строительных организаций, сможет обеспечить минимальный уровень цен. Цену квадратного метра легко определить устроив редукцион (аукцион наоборот) среди строительных компаний, осуществляющих реальную строительную деятельность. Государство в лице муниципалитетов должно предоставлять землю и коммуникации строителям за свой счет, поскольку целью муниципалитетов является развитие своей территории, а не получение прибыли.
Получив возможность приобрести жилье в кредит по ценам, которые являются не заоблачными, а вполне реальными и подъемными для молодой семьи, мы получим мощный платежеспособный спрос, могущий вывести строительную область в локомотив экономики, что позволит легче пережить кризис. Жилье – это базовая потребность человека, ради жилья он пустится во все тяжкие, снимет последнюю рубашку - достанет все захомяченые на время кризиса деньги, растрясет всех родственников, поменяет иномарку на «Оку», пойдет работать на две работы. Даже в советские времена, когда существовали МЖК (молодежный жилой комплекс), народ за возможность получения жилья работал на стройке год за зарплату 100 руб. в месяц (при средней з/п 170 - 180 руб.) и почитал это за счастье.
Если у человека нет возможности решить проблему с жильем, то он начинает тратить деньги на более доступную вещь – покупает автомобиль, как правило, иномарку, стимулируя этим производство других стран. Лет пять назад, во время бурного роста цен на жилье в Москве резко вырос спрос на дорогие иномарки – люди, поняв, что жилье купить нереально, покупали машины – на квартиру не хватило, так хоть буду выглядеть «крутым».
Государство пытается стимулировать спрос на автомобили, это не такая потребность как жилье, емкость рынка жилья значительно больше. Предположим, что государство решило построить за ближайшие 5 лет по 10 м2 на человека. На это потребуется около 1,5 трн. руб., или 300 млрд. в год. (10 млрд. $). Причем ведь эти деньги возвратные, население выплатит их в течение срока кредита, а ставку кредита государство может назначить равной ставке рефинансирования. На первом этапе можно даже брать начальный взнос в размере 20% - 250 т. руб.- стоимость отечественного автомобиля. Если запустить такую программу по повсеместному строительству жилья эконом – класса с площадью квартиры 60 – 70 м2, то в лексиконе народа появятся в дополнение к «хрущевкам» «медведевки». Деньги 10 млрд. $ не такие уж неподъемные для нашей страны, а эффект от этой программы будет весьма значителен, в плане экономики и авторитета власти, ведь строительство жилья для себя это совсем другое, нежели общественные работы по ремонту дорог и строительству мостов и автобанов.
Конечно же при реализации программы возникнет вопрос коррупции, куда ж без нее! Ведь будут задеты интересы большого количества инвесторов, риэлтеров, финансистов, чиновников. Сейчас у инвесторов скопилось большое количество нереализованного жилья, при появлении нового жилья по низкой цене, цены на первичное и вторичное жилье упадут, а банки не смогут зарабатывать деньги на посреднических услугах при раздаче ипотечных кредитов. Чиновники будут вынуждены бесплатно предоставлять участки, коммуникации строить за счет муниципалитета, вместо строительства престижных (и очень дорогих!) городских объектов. В качестве нуждающихся в списки будут включаться мертвые души, подряды будут раздаваться на условиях «отката». Но это все пресекается при наличии политической воли правительства.
Кстати, аналогичная программа существовала в 2000-е годы в Татарстане, называлась она «Ликвидация ветхого жилья», по ней построено чуть ли не 20% жилых площадей в г. Казани. Эта программа долгое время поддерживала низкие цены на жилье, в 2 – 3 раза ниже соседних регионов. Основная часть жилья раздавалась бесплатно (!), часть жилья продавалась. Строительная отрасль в эти годы себя прекрасно чувствовала, дома пеклись как пирожки.
Запустив программу госзаказа на массовое строительство жилья эконом – класса Россия будет иметь хорошие шансы на преодоление нынешнего кризиса.

а ведь можно пока есть ЗВР такую программу запустить, только надежды на нашу власть нет...

[DOKA]

Очень дельная статья!
За одно только понижение цен на недвижимость, многие бы пошли голосовать на следующих выборах за Медведева, смирившись с его курсом, имхо.

[фдуч112]

Очень дельная статья!
За одно только понижение цен на недвижимость, многие бы пошли голосовать на следующих выборах за Медведева, смирившись с его курсом, имхо.

Типа чтобы не было богатых? Или все же бедных?
Может все таки зарплатки подтянуть?

[DOKA]

Очень дельная статья!
За одно только понижение цен на недвижимость, многие бы пошли голосовать на следующих выборах за Медведева, смирившись с его курсом, имхо.

Типа чтобы не было богатых? Или все же бедных?
Может все таки зарплатки подтянуть?

Зарплаты - это надо коррупцию на всех уровнях убить, а строительсный сектор - только на одном. Опыт показывает, что когда начинаешь бороться со всем сразу, то цель ставится с какой-то вероятностью, соответственно, эта вероятность никогда не срабатывает :)

[Ptenezz]

Согласен, хорошие мысли по поводу решения проблемы.
Думаете почему государство согласно выкупать по 30 тысяч за метр площади в регионах, просто так?Им же все известно - себестоимость, прибыль, не то что нам, обычным смердам, у которых нет никаких рычагов

Может все таки зарплатки подтянуть?

уж лучше маржу строителей (инвесторов) урезать

[груздь]

купили сегодня последнюю "Встречу". Там объявление: "Бетиз" снижает цены на 15% с 1 июня по 10 июля 2009г + "при необходимости возможность оплаты без индексации до конца 2009г и рассрочка оплаты с индексацией до 3-ех лет после окончания строительства"....

[Mafanya]

звонила в Бетиз по поводу данного объявления. они сказали, что эта скидка действует в основном на строящиеся дома (Тверская,14 вроде) и сумма 1 кв.м. - 41 тысяча р. только непонятно, почему так мало по времени действует предложение

[alex11]

Видимо расчет простой - попытаться создать ожиотаж, чтобы оживить покупки. Значит цены будут снижаться и дальше.

[castro]

[castro]

[Ptenezz]

Ёёёёё да мы линию поддержки прорвали, ну всё - теперь лететь вниз будем долго

[tig_dsrc]

Да не обольщайтесь товарищи) Жилье это такое ж нефтяное жило для наших правителей, как и сами энергоресурсы)
Динамика мировых цент на топливо и недвижимость вапще почти ничего общего не имеет с внутри-Рассеянскими реалиями.
Ни кто в ущерб себе не будет опускать стоимость своих активов до прогнозируемых минимумов. Слишком многие хорошие люди с этого поимели и будут впредь иметь и прикладывать усилия для удержания своего бизнеса. Так, что товарищи, закрываем широкий рот((( Ожидаемого (некоторыми) падения не будет! Максимум на несколько процентов просядет, как за прошедший период кризиса. И тем более, яма то уже как пол года позади...

[alex11]

Усилия по удержанию цен на недвижимость конечно будут предприниматься и даже теми, кто купил уже (особенно ими!). Но насчет ямы ошиблись - не пройдена она, к сожалению.

[tig_dsrc]

Ну эт, что подразумевать под ямой?)
Чесн говоря скептически отношусь к вероятности второй волны, тем более многие исторические минимумы, не достигаемые с времен великой депрессии, достигнуты. Куда уж дальше??? К краху капиталистической системы?

[DOKA]

alex, поддерживаю. Если бы кто-то знал гарантированно, что яма точно пройдена, то немедленно заложил бы квартиру, чтобы поиграть на курсе валют и гарантированно выиграть. То же относится ко всякого рода "экспертам", советующим населению во что лучше вкладывать: да знали б они сами, были бы не "экспертами", а миллионерами с яхтами и виллами.

[alex11]

Ну эт, что подразумевать под ямой?)
Чесн говоря скептически отношусь к вероятности второй волны, тем более многие исторические минимумы, не достигаемые с времен великой депрессии, достигнуты. Куда уж дальше??? К краху капиталистической системы?

Ну, у нас пока капитализма-то еще не было, какой-то уродец вышел.
А вот когда наши "капиталисты" банкротиться начнут - вот тут "дно" и будет, да и цены на недвижимость должны будут рухнуть (вниз ).

[Коля Маржин]

И эти многие хоршие люди будут покупать-продавать у самих себя?

Слишком многие хорошие люди с этого поимели и будут впредь иметь и прикладывать усилия для удержания своего бизнеса. Так, что товарищи, закрываем широкий рот((( Ожидаемого (некоторыми) падения не будет!

[Коля Маржин]

Ну эт, что подразумевать под ямой?)
Чесн говоря скептически отношусь к вероятности второй волны, тем более многие исторические минимумы, не достигаемые с времен великой депрессии, достигнуты. Куда уж дальше??? К краху капиталистической системы?

В штатах цены начали падать в середине 2006 года и еще видимо не остановились. У нас только год назад.

[Белоснежка]

Ну эт, что подразумевать под ямой?)
Чесн говоря скептически отношусь к вероятности второй волны, тем более многие исторические минимумы, не достигаемые с времен великой депрессии, достигнуты. Куда уж дальше??? К краху капиталистической системы?

В штатах цены начали падать в середине 2006 года и еще видимо не остановились. У нас только год назад.

Блин, Николаша, Вы хоть один раз в жизни были США? Вы в курсе их рынка недвижимости?

[Pulcinella]

То же относится ко всякого рода "экспертам", советующим населению во что лучше вкладывать: да знали б они сами, были бы не "экспертами", а миллионерами с яхтами и виллами.

Месяц назад разговаривал по этому вопросу с топ-менеджером крупной инвестиционной компании (он, кстати, дубнинец) и человек честно сказал, что в ценные бумаги, даже через них, пока вкладываться нельзя. Посоветовал, буде свободные деньги появятся, диверсифицировать капитал: купить недвижимость среднего ценового диапазона, наличные доллары и евро, сделать рублевые депозиты в нескольких банках до 700 тыс. рублей (они "гарантированы" государством).

[godzilla]

Ну эт, что подразумевать под ямой?)
Чесн говоря скептически отношусь к вероятности второй волны, тем более многие исторические минимумы, не достигаемые с времен великой депрессии, достигнуты. Куда уж дальше??? К краху капиталистической системы?

В штатах цены начали падать в середине 2006 года и еще видимо не остановились. У нас только год назад.

Блин, Николаша, Вы хоть один раз в жизни были США? Вы в курсе их рынка недвижимости?

Зачем там быть? Он правильно сказал. Гугл home value index.