Изменение цен на недвижимость

[WingRabbit]

Нужна просторная свежая квартира в относительно новом доме)

[Варяг]

Вообще программа реновации все же показывает глубину глубин кризиса строительной отрасли.

А благодаря тому, что кто то решил, что строительная отрасль будет у нас одним из локомотивов экономики это угроза для банковской системы страны, которая во все это вляпалась. Особенно один системообразующий ))).
"Эффективному" Грефу привет.

Метры по 70 будут тащить изо всех сил и за счет всех остальных.
Так что Vanka,ваш прогноз не сбудется.

Ну только вместе с падением банковской системы и рухнувшей экономики государства.

[Vanka]

Ну только вместе с падением банковской системы и рухнувшей экономики государства.

Всё гораздо проще. На пике общероссийского пузыря недвижимости Дубна была раскручена как удачное место для вложения денег в кирпичи. В Дубну попёрли (лёниголубковы) москвичи-инвестиционники, вследствие чего цены были задраны до предельного неадеквата.
Но пару лет назад пузырь ещё и подвис намертво и явно надолго, при этом ситуация с недвижимостью в городе перешла из стадии предельного неадеквата в стадию запредельного неадеквата. Достаточно отметить, что цены на недвижимость в Дубне до сих пор (!) выше, чем в Дмитрове. В стране, где все жизненные стандарты отсчитываются исключительно пропорционально километрам от Красной площади и МКАДа, такая ситуация абсурдна.
Таким образом, Дубна превратилась в отдельно взятый изолированный пузырик, уровень цен в котором больше не опирается вообще ни на какие объективные показатели, ибо объективные показатели надо искать, исходя из здравого смысла, в сравнении с близлежащими рынками. :) Но этого никто делать не может категорически - просто по медицинским показаниям, ибо от уровня цен на соседних рынках типа Кимр, Конаково или Талдома до инфаркта инвестиционника - ровно четыре шага. :) Проще сделать вид, что вокруг Дубны вообще нет жизни. Ну или придумать какую-нибудь глупую сказку о совершенно особой городской атмосфере или прочей такой же херне, которая якобы и определяет ценовую политику...
Соответственно, главным (а возможно и единственным) фактором дубненского рынка недвижимости стало желание основных его игроков - московских инвестиционников - скинуть недвигу по максимально возможной цене и слинять из "города успешных людей" как можно скорее с проклятиями в горле и с кэшем в кармане.
И сейчас мы как раз находимся, пожалуй, в самой забавной стадии, когда инвестиционники медленно, буквально не дыша - чтобы пузырь не лопнул - пятятся назад, при этом комично делая величавое выражение лица, надувая щёки и повторяя нервным звенящим голосом: "Не продаётся за ХХ, да и хрен с ним" (с).
Так что для схопывания локального рынка ни падения банковской системы, ни рухнувшей экономики государства не потребуется.
Ибо, как учит нас неумолимая экономическая теория (и практика): "Рано или поздно рынок корректируется к справедливой цене, вызывая панику инвесторов и лавину продаж (с дальнейшим падением цены). Этот процесс сравнивают со схлопыванием мыльного пузыря, что и объясняет название. Экономические пузыри приносят серьёзные убытки владельцам товара и лицам, зависящим от них, а при больших объемах сделок — целым отраслям, локальным и глобальной финансовым системам."

[Besv]

[quote="Vanka"][/quote]
Кто ж тебе признается в Этом? Проще "закрывать", чем признавать.

[Варяг]

Ибо, как учит нас неумолимая экономическая теория (и практика): "Рано или поздно рынок корректируется к справедливой цене

Это если его не будут поддерживать за счет государства (т.е. из карманов граждан).
Как показала реновация - будут.

И выхода нет. Ибо под ударом банковская система. Тут Путина крепко за ... взяли.

[Vanka]

Как показала реновация - будут.

Как я понимаю, Вас чем-то впечатлила московская реновация.
Тогда уж не томите загадками и расскажите, пожалуйста, как именно реновация повлияет на поддержание цен в Дубне.

[Варяг]

Как показала реновация - будут.

Как я понимаю, Вас чем-то впечатлила московская реновация.
Тогда уж не томите загадками и расскажите, пожалуйста, как именно реновация повлияет на поддержание цен в Дубне.

Средства прямо из бюджета пойдут строительной отрасли. Какие тут загадки?

[Vanka]

Средства прямо из бюджета пойдут строительной отрасли. Какие тут загадки?

И что?
Причём здесь Дубна?
Как переселение по госпрограмме может поддержать коммерческие цены на уже построенные объекты?
Короче, пустой разговор.

[Варяг]

Средства прямо из бюджета пойдут строительной отрасли. Какие тут загадки?

И что?
Причём здесь Дубна?
Как переселение по госпрограмме может поддержать коммерческие цены на уже построенные объекты?
Короче, пустой разговор.

все ясно

[Пунктик]

Я по вашей цене хочу купить. Адреса дайте этих квартир и контакты их владельцев. Вы обещали. Держите слово. Будьте мужчиной

Ждите и получите!

балобол и стрелочник(

[WingRabbit]

Два года прошло. Можно ли считать, что прогноз 2015 года был неверным? Повторюсь, там ты писал про 200 баксов за метр в течение нескольких месяцев. Просто напиши "да, я ошибся", я отстану.

[Пунктик]

да бесполезно ждать от него подобного) он сейчас либо снова проигнорирует, либо начнет переводить стрелки и говорить, что все вокруг п...ы, а он один в белом Д'Артаньян)

[Mozg]

Vanka вы не учитываете одну вещь, тот, кто вложился в жилье, как в долгосрочное вложение, уже потерял средства, так как цена на жилье с 14 года не выросла, а кое где даже снизилась , а остальные цены выросли от 1,5 до 2-х раз. Поэтому резона бежать и продавать за гроши квартиры у людей нет, пока голода в стране нет, мебель на хлеб не меняют. А ту же квартиру можно сдать на худой конец, чтобы отбила квартплату.

[Mozg]

При этом спрос естественный хоть и отложенный у людей есть, поэтому если человек решил покупать квартиру именно в Дубне, то ему придется покупать по текущим ценам или ждать что кому то срочно нужно продавать квартиру, понять это и начать выторговывать большие скидки. При этом хорошо, если этот человек-покупатель не снимает в это время квартиру, теряя намного больше кварплаты тех же собственников/продавцов.

[Vanka]

Vanka вы не учитываете одну вещь, тот, кто вложился в жилье, как в долгосрочное вложение, уже потерял средства, так как цена на жилье с 14 года не выросла, а кое где даже снизилась , а остальные цены выросли от 1,5 до 2-х раз. Поэтому резона бежать и продавать за гроши квартиры у людей нет, пока голода в стране нет, мебель на хлеб не меняют. А ту же квартиру можно сдать на худой конец, чтобы отбила квартплату.

Всё это уже обсуждалось. Понятно, что отлистать назад лень. Не вопрос.
Суть в том, что квартира как долгосрочное вложение - это по сути ни что иное как своеобразный банковский депозит.
Пока мы рассуждаем об этом отвлечённо, это не вставляет.
А теперь для остроты ощущения и лучшего понимания ситуации представьте себе, что у Вас есть такой банковский депозит (= инвестиционная квартира) с начальной виртуальной стоимостью, скажем, 120 000 долларов в рублях.
И депозит этот ведётся на следующих, крайне мягко выражаясь, странных условиях:
- сначала его тупо ополовинили;
- проценты по нему давно не идут;
- стоимость его постоянно уменьшается;
- с него ежемесячно и неизбежно снимается комиссия по 150-200 долларов;
- закрыть его Вы не можете месяцами и годами, поскольку "кассиров", т.е. дубненских покупателей, в десятки (а возможно и сотни) раз меньше, чем желающих депозит закрыть.

Как Вам ситуация? Понятно, что если эта ситуация не касается Вас ЛИЧНО, то Вам, конечно, плевать. Однако я с большим трудом представляю себе гранитное спокойствие РЕАЛЬНОГО обладателя такого "депозита" - просто потому, что таких людей не бывает, от слова вообще.

И что касается аренды. Возможно, с бабушкиной однушкой такой вариант и прокатит. А вот уже, например, с трёшкой в новостройке, да ещё и сделанной когда-то "под себя" - совершенно нереально. Во-первых, вряд ли её удастся сдать за соответствующие деньги. Во-вторых, восстановление того, что от неё останется после сдачи в аренду "спокойной русской семье с воспитанными детьми", с вероятностью 99% потребует гораздо больше средств (и нервов), чем принесёт арендная плата.

[10lvl]

Внесу свои пять копеек в этот сёр..
Купил однушку на Вернова 3 а в январе 2011 году за 1млн 700 тыщ без отделки 39 кв.м
Вложил в ремонт 250 тыщ В мае того же года уже сдал за 15000 в месяц и до сих пор сдается, было правдо за этот период пару месяцев простоя но это не критично так как квартплата от 2000 до 3000 в месяц.
Вот и посчитайте просрал я свои 1 млн 700 тыщ рублей или нет? Я думаю что даже если сейчас ее продам за 3 млн, то я в плюсе в большом.

[AF]

Vanka, квартира - в большинстве случаев это всё-таки не инвестиция, а предмет потребления. Такой же, как и легковушка (только если вы, конечно, не в такси станете на ней калымить)

Но если уж квартира всё-таки инвестиция... то, конечно, супер консервативная, даже по сравнению с депозитом. Такая, что должна пережить крах банков, девальвацию и любые махинации, связанные с умножением вашего депо на ноль. По степени риска инвестиции бывают разные, и, наверное, неплохо, если ваш "портфель" разноплановый.

[AF]

Купил однушку на Вернова 3 а в январе 2011 году за 1млн 700 тыщ без отделки 39 кв.м
Вложил в ремонт 250 тыщ В мае того же года уже сдал за 15000 в месяц и до сих пор сдается, было правдо за этот период пару месяцев простоя но это не критично так как квартплата от 2000 до 3000 в месяц.
Вот и посчитайте просрал я свои 1 млн 700 тыщ рублей или нет? Я думаю что даже если сейчас ее продам за 3 млн, то я в плюсе в большом.

Всё правильно вы говорите, вы в плюсе (по сравнению с банковским депозитом), однако, есть нюансы:
1. Вы вложились в Вернова 3, а могли в Европейский Квартал. Вам повезло. А могло бы и не повезти. Вы взяли на себя риски долевого строительства(?) и получили за это "премию за риск".
2. Вы сделали инвестицию в 2011 г. Спустя 6 лет ситуация на рынке несколько другая и, повтори кто ваши действия сейчас, результат будет на протяжении следующих 6 лет несколько иной.

[мура]

Всё правильно вы говорите, вы в плюсе (по сравнению с банковским депозитом), однако, есть нюансы:
1. Вы вложились в Вернова 3, а могли в Европейский Квартал. Вам повезло. А могло бы и не повезти. Вы взяли на себя риски долевого строительства(?) и получили за это "премию за риск".
2. Вы сделали инвестицию в 2011 г. Спустя 6 лет ситуация на рынке несколько другая и, повтори кто ваши действия сейчас, результат будет на протяжении следующих 6 лет несколько иной.

Точно также можно сказать про дольщиков МММ, валютных игроков, биткоины, банки, золото и т.д.

[Vanka]

Внесу свои пять копеек в этот сёр..
Купил однушку на Вернова 3 а в январе 2011 году за 1млн 700 тыщ без отделки 39 кв.м
Вложил в ремонт 250 тыщ В мае того же года уже сдал за 15000 в месяц и до сих пор сдается, было правдо за этот период пару месяцев простоя но это не критично так как квартплата от 2000 до 3000 в месяц.
Вот и посчитайте просрал я свои 1 млн 700 тыщ рублей или нет? Я думаю что даже если сейчас ее продам за 3 млн, то я в плюсе в большом.

Ваши расходы за шесть лет в пересчёте на доллары составили примерно 70000$
Ваши доходы за шесть лет в пересчёте на доллары составили примерно 27000$
Таким образом, чтобы "закрыть позицию" с выходом в ноль Вам нужно получить наличными примерно 43000$
С учётом большой склонности дома по Вернова 3 к саморазборке эта задача не представляется совсем уж простой.
Если бы у Вас c января 2011 года до сегодняшнего дня был депозит на 70000$, то его сумма в рублях составила бы соответственно около 4 300 000 руб.

[AF]

...

Скажите проще: "в долларах вы проиграли. Вместо стройки, ремонта, аренды - купили бы долларов на всю котлету, положили бы на депо и забыли".

Но задним числом все умные, аж жуть. Вопрос, чего ждать сейчас. Я так понял, вы ждали обвала рынка недвижимости Дубны ещё пару лет назад? Я ждал в начале этого года и, скорее всего, ошибся. На год (как минимум) или два. ИМХО основная причина, почему этого ещё не произошло - спрос и инертность. Вот нравится Дубна людям, хоть ты тресни, хоть все дороги развороти - а нравится и всё.

[Vanka]

...

Скажите проще: "в долларах вы проиграли. Вместо стройки, ремонта, аренды - купили бы долларов на всю котлету, положили бы на депо и забыли".

В данном конкретном случае я не стал бы категорично говорить о проигрыше или выигрыше. В целом сделка (пока что!) скорее нулевая, поэтому её преимущества и недостатки находятся большей частью в индивидуальной плоскости конкретного инвестора.
Тут важно другое - даже такой "удачный" вариант прокатывает, как правило, только с однушками, с двушками - уже гораздо реже, с большими квартирами - вообще вряд ли.

[Vanka]

...спрос и инертность. Вот нравится Дубна людям, хоть ты тресни, хоть все дороги развороти - а нравится и всё.

Откуда Вы взяли спрос?
Спрос - это когда люди покупают по выставленной цене.
Но в Дубне весь фокус как раз и состоит в том, что НЕ покупают.
Посмотрите любой сайт с предложениями - некоторые квартиры висят там ГОДАМИ. Об этом, собственно, и разговор в данной ветке в последнее время.

[AF]

...спрос и инертность. Вот нравится Дубна людям, хоть ты тресни, хоть все дороги развороти - а нравится и всё.

Откуда Вы взяли спрос?
Спрос - это когда люди покупают по выставленной цене.
Но в Дубне весь фокус как раз и состоит в том, что НЕ покупают.
Посмотрите любой сайт с предложениями - некоторые квартиры висят там ГОДАМИ. Об этом, собственно, и разговор в данной ветке в последнее время.

Надо быть риелтором, чтобы обоснованно ответить на ваш вопрос. Я не риелтор.

Когда в августе 2016-ого выставил свою однушку по адекватной цене (на 100 тыс. ниже, чем все соседние предложения), то избавился от неё за пару месяцев без торга. О чём это говорит? Да ни о чём. Это мой частный случай.
А если не рассматривать частности, то по статистике численность населения Дубны растёт (+5% за 7 последних лет) и, как я подозреваю, не за счёт местных. А не местным нужны квартиры. Вот отсюда и спрос.
Население нищает и ему покупать не на что? Так это в регионах оно в первую очередь нищает. И куда оно бежит? Да поближе к Москве, в Москву, победнее кто - в область, ну и маленький ручеек достаётся Дубне. Вот такое моё дилетантское обоснование, откуда спрос на Дубну в нищающей России. Так что всё грохнется, но не так скоро, как бы нам, может, того хотелось.

[Vanka]

Надо быть риелтором, чтобы обоснованно ответить на ваш вопрос.

Согласен в части обоснованности.
Именно поэтому я стараюсь приводить только те аргументы, оспорить которые "в области разума" (С) сложно или даже невозможно.
Если я в течение полгода веду плотную статистику предложений по своей выборке, а до этого пару лет вёл её периодически, но регулярно по той же самой выборке, и при этом вижу, что большинство (!) предложений висит (то появляясь, то исчезая) уже годами, то из этого, по моему, неминуемо следует единственный вывод, что многие хотят продать объекты, но у них не получается.