Изменение цен на недвижимость

[мура]

Ну, я ам так скажу: во-первых, у нас очень распространено повесить одну квартиру через пять агентств. Ваше объявление легко копирую и переввывешивют. Это факт.
во-вторых, ленивые люди часто не убирают уже сданые.

В третьих: а кто вам сказал, что это много квартир? причём много так, что это должно вызывать попоболь?

В-четвёртых, никто не спорит о том, что у нас кризис. И что люди сильно обеднели. И что рынок стал вялым, как дедушкин писюн. никто и не спорит. Но больной не значит мёртвый.

[Franco]

Это всё гладко в теории.А вот практика: сейчас на дубнахоум более 160 (!!) предложений аренды двушек. Другими словами, уже просто найти арендатора в Дубне - это реальная проблема. Далее, цена на аренду двушки колеблется где-то от 12000 до 20000 в месяц. Это с того же сайта, просто факт. Пусть будет в среднем 16000. То есть, если очень повезёт и арендатор найдётся, и заплатит, и не накуролесит, и протянет год, то, казалось бы, за год вы получите 192000. Но нет. Сдача квартиры в аренду - это почти всегда гарантированное доведение её до убитого состояния, даже если заселится "семья с детьми", про "работяг" и не говорю. То есть, квартиру придётся потом неизбежно восстанавливать хотя бы для дальнейшей сдачи. Но даже самый убогий "косметический ремонт" легко съест половину полученной прибыли, если не всю. И это, повторюсь, почти нереально позитивный сценарий аренды.

Я говорю не про теорию, а про конкретную практику. В квартире под сдачу делается МИНИМАЛЬНЫЙ ремонт и покупается МИНИМАЛЬНЫЙ набор мебели.
Не знаю как в Дубне. в Москве арендатор находится максимум за неделю. Деньги всегда берутся вперед за два месяца.
Задержка платежа более чем на пять дней - арендатор уходит.
Насчет доведения квартиры с МИНИМАЛЬНЫМ ремонтом до убитого состояния:
1. Это из моей практики редкость. Сдавая квартиру в прошлый раз киргизам, нашел ее в более хорошем состоянии, чем отдавал.
Даже убираться не надо было.
2. Даже если убьют, то плевать. За 10 000 рублей восстановишь.
И это не нереально позитивный сценарий, а практика.

А вообще мы исходили из того, что владелец собирался квартиру не сдавать, а продавать, но продать не может. Но квартиру перед продажей обычно стараются привести в более-менее приличный вид. Соответственно, продавец оказывается в весьма неприятной ситуации: или ждать покупателя в чистой квартире и уходить в минус, или плюнуть на продажу, и "уйти с рынка", запустив жильцов с пониманием того, что после них квартира почти наверняка утратит товарный вид, то есть с перспективой опять же уйти в минус.

О каком товарном виде идет речь? Покупая квартиру, человек в любом случае отделывает ее поновой для себя. Чужой ремонт, сделанный два-три года назад, =Автоцензор: Правила форума 2.1. Применение нецензурных слов и выражений на любом языке к участникам любого обсуждения и обсуждаемым темам, угрозы и оскорбления других пользователей.= никому не нужен. Особенно когда его полная стоимость заложена в цену квартиры.

[мура]

Опыт у меня около 10 лет до 17 мая 2017 года 11:55 ч. включително и только в Дубне, то есть более исчерпывающего опыта по данной конкретной теме нет и быть не может.

Ага. Тогда вопрос: когда последний раз вы сдавали недвижимость? Дата?

ЗЫ: к нас на покраску фонтана приходила пара своеобразная, заметная (он чёрный, она белая, дети шоколадные). Так вот: они столкнулись с трудностями при найме жилья. Только что.

[WingRabbit]

Бред от и до. Это я говорю как практик с обеих сторон.

Можно пройтись по пунктам не вопрос.
Начнём с "от".
Открывает дубнахоум, аренда, прямо сейчас предлагаются 349 квартир всего. Триста сорок девять.
Из них двушек: 143, причём последние страницы весят с датой от второй половины марта, и это при условии, что агентства реальные даты размещения, разумеется, замыливают регулярным поднятием, видимо пока не осточертеет это занятие.
Это сухие факты, которые проверяются за 30 секунд. В чём тут бред?

"Проверка" начинается когда теоретик Ванка начинает реально искать себе квартиру для аренды. И ВНЕЗАПНО выясняется, что "ой, мы агентство, вот эту квартиру на фото прям только что сдали, но у нас есть точно такая же в соседнем доме, можете подъехать посмотреть", и все телефоны и фотографии приводят в несколько раздроченных вдоль и поперек квартир. Я помогал одному из своих студентов искать квартиру, катался по просмотрам - такая магия начинается после реальных звонков, а не мониторилки липовых объявлений, ух! Советую попробовать.

[мура]

катался по просмотрам - такая магия начинается после реальных звонков, а не мониторилки липовых объявлений, ух! Советую попробовать.

Да. А ещё выясняется, что показать квартиру вам совершенно никто не торопится. Не желает это делать в выходные, не хочет утром, а утро у них до 13:00 - в общем, это Дубна, бейби!

[Vanka]

1. Не знаю как в Дубне.
2. Даже если убьют, то плевать. За 10 000 рублей восстановишь.

Извините, я не готов вести дискуссию с такими "аргументами".
P.S.
Кстати, меня приятно удивила скромность полёта Вашей фантазии. Для реального отжёга надо было бы написать так: "Даже убитую квартиру можно восстановить за полчаса и за три рубля сорок копеек! И это мой многолетний личный опыт!"

[Vanka]

Опыт у меня около 10 лет до 17 мая 2017 года 11:55 ч. включително и только в Дубне, то есть более исчерпывающего опыта по данной конкретной теме нет и быть не может.

Ага. Тогда вопрос: когда последний раз вы сдавали недвижимость? Дата?

В конце февраля.

[WingRabbit]

А по поводу "квартиру разнесут в хлам любые жильцы" - еще та дичь. Мы сдавали мою хату в Москве сначала молдованам, потом корейцам, которые там жили смешанными составами и платили денег участковому, чтобы их не выслали =Автоцензор: Правила форума 2.1. Применение нецензурных слов и выражений на любом языке к участникам любого обсуждения и обсуждаемым темам, угрозы и оскорбления других пользователей.= из страны. И так потихоньку по сарафанному радио квартира переходила "из рук в руки" по арендаторам. Да, ушатали. За десять (!!!) лет, при том что ремонт перед первой сдачей вообще не делался. Когда корейцы внезапно кончились и понадобилось искать новых жильцов, пришлось сделать ремонт: забурились туда с женой и мамой на две недели, и за сто килорублей поклеили новые обои, побелили потолок, повесили новое освещение, положили ламинат, переделали смесители и сдали квартиру через три дня после окончания ремонта. Хата приносила эти десять лет по 30 рублей чистыми (после всех платежей) в месяц (т.е. 3,5+ ляма за десять лет), расходы же после этого периода составили 100 тысяч на ремонт + 35 месяц простоя. Вот уже два года живут замечательные украинцы, поддерживают чистоту и порядок.

Ванка, чо скажешь?

[мура]

В конце февраля.

Как бысстро сдали?

[Vanka]

"Проверка" начинается когда теоретик Ванка начинает реально искать себе квартиру для аренды. И ВНЕЗАПНО выясняется, что "ой, мы агентство, вот эту квартиру на фото прям только что сдали, но у нас есть точно такая же в соседнем доме, можете подъехать посмотреть", и все телефоны и фотографии приводят в несколько раздроченных вдоль и поперек квартир. Я помогал одному из своих студентов искать квартиру, катался по просмотрам - такая магия начинается после реальных звонков, а не мониторилки липовых объявлений, ух! Советую попробовать.

Я понимаю, что весь мир бардак и всё такое.
Речь не о трюках агентств, а о том, что сдать квартиру - это совсем не то же самое, что выкурить папироску. Причём сдать - это лишь самый первый и далеко не самый рисковый этап всей процедуры.

[мура]

расходы же после этого периода составили 100 тысяч на ремонт + 35 месяц простоя.

Я даже скажу так: простой стоит дороже, чем ремонт. Люди некоторые дорожаться и по три месяца ищут жильцов, в этот самый момент просирая всю малину в среднегодовой перспективе. Это очевидная ошибка многих.

[WingRabbit]

Я выше уже написал про "сдать". И это в Москве, где вообще рынок покупателя/арендатора. В Дубне за аренду нормальных квартир - бойня, разлетаются моментально.

[Robin Hood]

А по поводу "квартиру разнесут в хлам любые жильцы" - еще та дичь. Мы сдавали мою хату в Москве сначала молдованам, потом корейцам, которые там жили смешанными составами и платили денег участковому, чтобы их не выслали =Автоцензор: Правила форума 2.1. Применение нецензурных слов и выражений на любом языке к участникам любого обсуждения и обсуждаемым темам, угрозы и оскорбления других пользователей.= из страны. И так потихоньку по сарафанному радио квартира переходила "из рук в руки" по арендаторам. Да, ушатали. За десять (!!!) лет, при том что ремонт перед первой сдачей вообще не делался. Когда корейцы внезапно кончились и понадобилось искать новых жильцов, пришлось сделать ремонт: забурились туда с женой и мамой на две недели, и за сто килорублей поклеили новые обои, побелили потолок, повесили новое освещение, положили ламинат, переделали смесители и сдали квартиру через три дня после окончания ремонта. Хата приносила эти десять лет по 30 рублей чистыми (после всех платежей) в месяц (т.е. 3,5+ ляма за десять лет), расходы же после этого периода составили 100 тысяч на ремонт + 35 месяц простоя. Вот уже два года живут замечательные украинцы, поддерживают чистоту и порядок.

Ванка, чо скажешь?

Налоги платили?

[Vanka]

В конце февраля.

Как бысстро сдали?

Да, быстро, но это был реально "особый случай" с внерыночными договорённостями.
Раньше зависало и на несколько месяцев. Это не значит, что не было желающих, просто далеко не все желающие подходят. Цена ошибки теперь слишком велика.

[мура]

Цена ошибки теперь слишком велика.

У вас уникальная квартира, я так понимаю. Не та, что за 64,7 миллиона продаётся?

[Vanka]

Ванка, чо скажешь?

То же самое, что и чуть выше: я в восторге от любых охренильных историй успеха арендодателей в любой точке земного шара, но не вижу смысла останавливаться на них, по причине того, что в данной ветке, на мой взгляд, речь идёт о Дубне.

[WingRabbit]

расходы же после этого периода составили 100 тысяч на ремонт + 35 месяц простоя.

Я даже скажу так: простой стоит дороже, чем ремонт. Люди некоторые дорожаться и по три месяца ищут жильцов, в этот самый момент просирая всю малину в среднегодовой перспективе. Это очевидная ошибка многих.

Именно так. Можно пытаться сдать на три-четыре-пять тысяч дороже и просрать три месяца на поиски, за которые потеряешь около сотки, ради годовой прибыли в сорок-шестьдесят рублей. Плюс нужно понимать, что если ты сдаешь выше рынка, то как только жильцам попадётся хорошее предложение ниже рынка, они туда перепрыгнут. Поэтому я предпочитаю идти чуууть ниже, но с твёрдой уверенностью, что у меня не будет ни единого простоя, а жильцы мне переводят деньги всегда в срок и по струнке ходят, понимаю, что им повезло с ценой на квартиру и другой такой в эти деньги им не найти. Пока что работает безотказно и не на одной квартире.

[Vanka]

Цена ошибки теперь слишком велика.

У вас уникальная квартира, я так понимаю. Не та, что за 64,7 миллиона продаётся?

Нет, ни квартира уникальна, ни ситуация.
Просто изумительная лёгкость мысли и склонность к тонкому искромётному юмору наблюдается у всех без исключения арендодателей, но всегда - до первой реальной проблемы, которая, как водится, рано или поздно возникает. К сожалению.

[Franco]

Извините, я не готов вести дискуссию с такими "аргументами".P.S.Кстати, меня приятно удивила скромность полёта Вашей фантазии. Для реального отжёга надо было бы написать так: "Даже убитую квартиру можно восстановить за полчаса и за три рубля сорок копеек! И это мой многолетний личный опыт!"

Насчет отжига, то Ваше заявление двухлетней давности о цене метра за 100 баксов трудно переплюнуть.

[мура]

Именно так. Можно пытаться сдать на три-четыре-пять тысяч дороже и просрать три месяца на поиски, за которые потеряешь около сотки, ради годовой прибыли в сорок-шестьдесят рублей. Плюс нужно понимать, что если ты сдаешь выше рынка, то как только жильцам попадётся хорошее предложение ниже рынка, они туда перепрыгнут. Поэтому я предпочитаю идти чуууть ниже, но с твёрдой уверенностью, что у меня не будет ни единого простоя, а жильцы мне переводят деньги всегда в срок и по струнке ходят, понимаю, что им повезло с ценой на квартиру и другой такой в эти деньги им не найти. Пока что работает безотказно и не на одной квартире.

Так дело в том, что побывав в чужом окопе, это доходит мгновенно.

[Vanka]

Насчет отжига, то Ваше заявление двухлетней давности о цене метра за 100 баксов трудно переплюнуть.

Я регулярно объясняю смысл этого "заявления" (в последний раз буквально на предыдущей странице), но или это слишком сложно, или срабатывает эффект аквариумной рыбки - объяснение или тупо игнорируется, или не проходит и нескольких часов, как снова и снова раздаётся здоровый солдатский смех в связи со 100 баксами. :) Впрочем, уверен, что смеются уже далеко не все, и их число хохотунов будет сокращаться по мере их перехода из категории теоретиков в категорию практиков.

[мура]

Ванка, я так понял, что вы сдаёте квартиру. С февраля. У меня вопрос: вы нам что посоветуете? ибланам? У вас есть квартира, которую вы упорно сдаёте. Хотя понимаете, что завтра она станет стоить сто доллеров за квадрат. Вы почему её не продаёте на "пике"? пока не началось?

Продайте сейчас, потом купите три.

[Vanka]

Ванка, я так понял, что вы сдаёте квартиру. С февраля. У меня вопрос: вы нам что посоветуете? ибланам? У вас есть квартира, которую вы упорно сдаёте. Хотя понимаете, что завтра она станет стоить сто доллеров за квадрат. Вы почему её не продаёте на "пике"? пока не началось?
Продайте сейчас, потом купите три.

Ту квартиру, которая сдаётся, я продать не могу в силу определённых обстоятельств, озвучивание которых к делу не относится. Хотя в остальном с вашим тезисом я полностью согласен - в большинстве случаев пустующую или сдаваемую квартиру следует продавать, причём степень срочности и правильности такого решения прямо пропорциональна размеру объекта: чем больше квартира, тем больше гемора, разочарований и грусти она будет приносить владельцу далее, причём по нарастающей.

[мура]

Ту квартиру, которая сдаётся, я продать не могу в силу определённых обстоятельств, озвучивание которых к делу не относится. Хотя в остальном с вашим тезисом я полностью согласен - в большинстве случаев пустующую или сдаваемую квартиру следует продавать, причём степень срочности и правильности такого решения прямо пропорциональна размеру объекта: чем больше квартира, тем больше гемора, разочарований и грусти она будет приносить владельцу далее, причём по нарастающей.

Ну, я рад, что мы выяснили, что вы владелец уникальной квартиры. Которую не умеете сдать, но и не продаёте.


вы не Трактир за двести мультов продаёте?

[мура]

Слушайте, а вы не кинотеатр Волга-Волга пытаетесь сдать или Маяк? судя по всему - у вас вот ровно тот случай.