Изменение цен на недвижимость

[фдуч112]

Кризес в Дубне закончился. С чем всех и поздравляю

[castro]

Не закончился. Скорее упали на дно и ползём.

[Кружка Эсмарха]

Кастро, где вы для своих графиков данные берёте, на дубнахоме?
Ну не продаются в Дубне квартиры по 50 с лишним тыр. за метр, ни на вторичке, ни новостройки без отделки.
51-53 тыс. за метр - это цена новостройки с ремонтом и приемлемым видом из окон.
Ваши графики - туфта полная. Их можно озаглавить: "График запрашиваемых цен на квартиры тех,кто их никогда не продаст. Ну или пока не поумнеет".
Отдельные лохи,которые были всегда и будут общей картины не изменят.

[castro]

Я уже когда-то писал, что показано на графиках. Это не есть цена продаж, которая на ~10% ниже и которую на самом деле точно не знает никто, кроме покупателя и продавца каждой конкретной квартиры. Показан, действительно, ask с обрезанными хвостами (дабы исключить неадекватные предложения типа однокомнатный хрущ с золотым унитазом за 10 миллионов). На приведенных графиках важна не сама цена, а ее изменение.

[Кружка Эсмарха]

Я тоже повторюсь - у продавцов, выставляющих свои квартиры по реальным ценам нет шансов попасть в ваш график. Они находятся в объявлениях по 1-3 недели, в то время, как другие объявы висят годами.
Пример из последнего. Объявление об однушке-хрущёвке за 1,3 млн. убрали через 4дня. Хрущёвка-двушка за 1,75 висела неделю. Трёшка-болгарка с изолированными комнатами и большой площадью за 3 млн. - месяц.
Сдаётся мне, что вы эти варианты,как и другие аналогичные, не видели вообще.

[castro]

Я тоже повторюсь - у продавцов, выставляющих свои квартиры по реальным ценам нет шансов попасть в ваш график. Они находятся в объявлениях по 1-3 недели, в то время, как другие объявы висят годами.
Пример из последнего. Объявление об однушке-хрущёвке за 1,3 млн. убрали через 4дня. Хрущёвка-двушка за 1,75 висела неделю. Трёшка-болгарка с изолированными комнатами и большой площадью за 3 млн. - месяц.
Сдаётся мне, что вы эти варианты,как и другие аналогичные, не видели вообще.

Я еще раз повторю: у меня нет цели получить несмещённую оценку стоимости метра жилплощади. Цель - увидеть динамику цен. В первом приближении для этого достаточно, чтобы распределения запрашиваемых цен имели бы сходную форму в любой момент времени (а ситуация этому соответствует) и величина, представляемая на графике, считалась бы одинаковым образом в каждый момент времени. И всё.

Я не могу сказать, на сколько процентов истинная цена сегодня ниже, чем представленная на картинке. Но с большой долей уверенности можно сказать, что и в любой другой момент времени истинная цена была ниже рассчитанной на столько же процентов.

[Кружка Эсмарха]

Посмотрите в словаре значение слова "цена".

Если один человек даёт за год 250 объявлений о продаже одной своей квартиры, а другие 10 человек дают за год каждый по 1 объявлению о продаже своих квартир, то что вы анализируете? Картину мира в голове у одного отдельно взятого гражданина?
Это позиция психиатра, а не человека, реально продающего-покупающего квартиры.

[castro]

Посмотрите в словаре значение слова "цена".

Если один человек даёт за год 250 объявлений о продаже одной своей квартиры, а другие 10 человек дают за год каждый по 1 объявлению о продаже своих квартир, то что вы анализируете? Картину мира в голове у одного отдельно взятого гражданина?
Это позиция психиатра, а не человека, реально продающего-покупающего квартиры.

Не нужно свои домыслы о методике оценки, не будучи толком с ней знакомой, выдавать за факты. Человек, который за год даст 250 объявлений, в данной методике вообще не будет принят в расчёт. Ни 250 раз, ни 1 раз.

Кроме того, даже если бы и принимался во внимание отдельный товарищ, который пытался бы продать квартиру, скажем, в 2 раза дороже, то это увеличило бы приводимую оценку всего на 0.3 %

[Кружка Эсмарха]

Полагаю, что ваша "методика" кроме вас самого мало кому интересна. Людям хочется знать, почём в Дубне можно купить или продать квартиру. А подобные вам "методисты" вводят граждан в заблуждение.

Хотите более-менее объективной информации - отслеживайте ситуацию с реально продаваемыми квартирами. А читка объявлений на одном единственном сайте очевидно реальной информации о положении дел дать не может.

[castro]

"Полагаю, что ваша "методика" кроме вас самого мало кому интересна."

Это не отменяет сказанного мною выше. Вы стали критиковать метод, не пытаясь даже с ним ознакомиться. Следовательно, цель Ваших постов вовсе не в том, чтобы разобраться в ситуации.

"Людям хочется знать, почём в Дубне можно купить или продать квартиру. А подобные вам "методисты" вводят граждан в заблуждение.

Хотите более-менее объективной информации - отслеживайте ситуацию с реально продаваемыми квартирами."

Я в который уже раз повторяю: стоимость реально проданных квартир известна лишь продавцам и покупателям. Она даже в официальных документах может не фигурировать. Вы, конечно, можете спросить бабу Зину, почём ейный зять толкнул однушку на Крокодилова деду Ване, но толку от этой цифры будет гораздо меньше, чем от приводимых мной значений. Поэтому толку от Вашего совета - ноль.

Более того: общепринятые индексы рынков недвижимости считаются именно по базам предложений, а не по реальным сделкам. См, например, индекс IRN для Москвы.

[godzilla]

клизма вместо того, <удалено. предупреждение.>, предложила бы методу как считать по сделкам.

[Кружка Эсмарха]

<удалено> Привет модератору.

и вам привет.
блокировка учётной записи на неделю.

Кастро, дело не в методе (они похожи), а в исходных данных. Даже если бы вы зашли не на дубнахоме, а на другой сайт - график бы уже выглядел иначе.
На самом деле нетрудно отследить сумму сделки не будучи непосредственным продавцом или покупателем. Здесь всё зависит от вашего профессионального уровня и опыта. Если вы до этого не занимались дубненской недвижимостью, не имеете связей и не готовы тратить своё время на работу с потенциальными клиентами, то для вас сфера недвижимости очевидно лес густой.

[castro]

"Кастро, дело не в методе (они похожи), а в исходных данных. Даже если бы вы зашли не на дубнахоме, а на другой сайт - график бы уже выглядел иначе."

Женщина, Вы меня начинаете утомлять. Да, иначе. Он был бы сдвинут на константу. Я Вам об этом уже сказал не один раз. Но максимум останется максимумом, минимум - минимумом, производные - производными.

Вот распределение по предложениям.

Любой, кто мало-мальски знаком с матстатистикой (а таких в Дубне, всё-таки, немало), из этой картинки легко поймёт, что Ваши аргументы о том, что выборка нерепрезентативна, что вывод о цене делается на основании предложений маленькой кучки моральных уродов, что из рассмотрения выпадают однушки-хрущи за 1.3 миллиона, несостоятельны.

"На самом деле нетрудно отследить сумму сделки не будучи непосредственным продавцом или покупателем. Здесь всё зависит от вашего профессионального уровня и опыта."

Одной сделки - верю. Сотни - бред. Продавцы и покупатели могут за излишнее любопытство и обидеть. А та цифра, которая прошла по бумагам, к реальности имеет зачастую гораздо меньшее отношение, чем те, что привожу я.

[Кружка Эсмарха]

.......Женщина, Вы меня начинаете утомлять. Да, иначе. Он был бы сдвинут на константу. Я Вам об этом уже сказал не один раз. Но максимум останется максимумом, минимум - минимумом, производные - производными.

Мужчина(?), вас утомляет собственная глупость. Да, слова "максимум", "минимум" и т.п. звучат и пишутся во всех случаях одинаково. Но вот значение у них разное.
Осталось установить родственную связь между вашими картинками и раскрыть источник информации.
То, что вам кажется бредом, для профессионалов их рутинная каждодневная работа. Про цифры в бумагах я ничего не писала.

[castro]

Забавно. Взял первые тридцать объявлений со здешнего форума по недвижимости.
Средняя цена предложения - 53.2+-1.2 тыс за метр (ошибка статистическая). Можно сравнить с 52.2+-0.4, что приведены на графике. Никакой статистически значимой разницы нет.

Буду неполиткорректен, но честен. Есть хорошая поговорка: "Не спорь с дураком. Он сначала заставит тебя опуститься до его уровня, а потом задавит опытом." Я привел достаточно аргументов, чтобы вменяемым людям стало ясно, о чём идет речь на графиках, которые я тут привожу и в какой степени на них можно ориентироваться. Невменяемых убедить аргументами нельзя, поэтому такой цели я себе и не ставлю. Не хочу больше терять время.

[Кружка Эсмарха]

Тридцать объявлений это много. Можно было ограничиться тремя. Ведь нет "никакой статистически значимой разницы".

Вообще я поражена вашим недюжинным умом и вменяемостью. Благодаря вашим убедительным аргументам и графикам я поняла, что цены, по которым реально в Дубне совершаются сделки, есть всего лишь статистический минимум. Естественно минимум, как и максимум, в расчёт брать не следует.
Полагаю, что теперь мне следует с позором удалиться...

[User007]

Достаточно периодически прозванивать объявы, и звонить в строй-конторы, что бы понять, что:
- новострой не сданный = 42-48 т.р.
- новострой сданный "вчера" = 52 т.р.
- новострой сданный позавчера и отделанный "стандарт" = 56 т.р.
ну евроремонт макс. + 3-5 т.р. на метр добавляет.

все что по вторичке, реально уходит не выше 50 т.р. квадрат, в хрущах дешевле разумееется, можно и по 40 т.р. взять.
А хотелки у всех большие... результят на основе общения с людьми, кто купил-пордал квратиры в последние 3-4 месяца.

[Кружка Эсмарха]

Юзер, тут уже кастро популярно объяснил, что обсуждаются именно "хотелки", а не реальные цены. Потому, что кастро по конторам и квартирам не звонит,кастро раз в месяц на дубнахоме ходит.

Новострой,сданный вчера вовсе не 52 тыс. 52 - это если хозяин уже в ремонт вложился. Сами-то свою квартирку почём продали?
И дороже квартиру делает вовсе не ремонт, а вид из окон. Никому не нужны золотые унитазы.

[User007]

вы хотите сказать, что построив за 45-46, продать можно максимум за +100 рублей?

[Filimon Кykyev]

Все эти графики и цифирки просто забавное хобби castro. Не больше, и в этом права мадам Кр.Э.
Чуть более серьезный анализ предполагает множество категорий жилья: первичка-вторичка, кирпич-панель-монолит, сталинки-хрущебы-брежневки.
А здесь только отслеживание средней температуры по госпиталю - один в горячке бьется, второго уже морг везут.
Не надо сильно обижать тс, пусть лучше этим занимается, чем водку пьянствует и дисциплину нарушает

[Karinna]

Не скажу за весь город, но на БВ купить готовый новострой меньше 50 тыс. за м практически нереально, при этом реальная сумма сделки в договоре указываться не будет. В случае ее указания к цене прибавляется величина налога. Цена за м будет чуть ниже, если площадь квартиры приближается к 100 м. Еще по 47 тыс. за м Стройком продает вторые этажи, окна которых выходят на крышу магазина и не видно даже дороги.
Это из личного опыта В прошлом году посмотрела все новые трешки на БВ.

[Dim@]

В сентябре 2010 года в доме на Вернова 3 (14 этажка, еще строится) в однушке метр стоил 50000р, 90% квартир к тому времени было уже распродано.

[Filimon Кykyev]

В сентябре 2010 года в доме на Вернова 3 (14 этажка, еще строится) в однушке метр стоил 50000р, 90% квартир к тому времени было уже распродано.

Не эти ли "счастливые новоселы", сейчас вроде активно переуступают свои доли?

[kauzmann]

Не эти ли "счастливые новоселы", сейчас вроде активно переуступают свои доли?

Ну-ка расскажи подробнее. Жутко интересно!

[Filimon Кykyev]

Не эти ли "счастливые новоселы", сейчас вроде активно переуступают свои доли?

Ну-ка расскажи подробнее. Жутко интересно!

В глаза бросились объявы (серия) в местных сми: переуступлю долю, Вернова 3