Изменение цен на недвижимость

[Franco]

Ну вот реальный пример. Человек является владельцем двухкомнатной квартиры в бетоне в ТиНАО. Потрачено на приобретение 6 000 000 рублей. Ежемесячные коммунальные платежи - 6 000 рублей. Налог - 7 500 рублей в год. Сдается (без отделки!) работягам за 25 000 рублей в месяц. Чистый профит в год - 220 500 рублей в год или 3,65% годовых.
Конечно, доходность в 2,5 раза ниже среднего депозита. Но ситуация не настолько критична, чтобы продавать ее дешевле цены приобретения. Более того, учитывая высокую волатильность рубля, некоторым приятнее сидеть в четырех стенах, чем в рубле.

Возможно, для ТиНАО это и реальный пример, но мы всё-таки больше о Дубне. А здесь такой пасьянс не разложится.

Ну почему же? К примеру, есть однушка на БВ площадью 40 квадратов и стоимостью 3 000 000 рублей. Это её потолок и дороже она не станет. Коммунальные платежи - 5 000 рублей. Сдаётся за 15 000 рублей. Итого 120 000 в год или 4% годовых. Не густо, но если продать эту квартиру с дисконтом в 1 000 000 рублей, а полученные деньги положить на 9% депозит с капитализацией процентов, то сумма в размере 3 000 000 рублей образуется на нем только через 5 лет, за которые ещё неизвестно что произойдёт с рублем и с ценами. Так что на мой взгляд, если нет инсайда относительно курса рубля на ближайшие несколько лет, то давать существенный дисконт на недвижку смысла нет.

[мура]

Коммунальные платежи скорее 7 000 рублей . Потому, что вы нарисовали виртуальную именно новую однушку в 40 квадратов стоимостью 3 млн.
Сдать её можно только за 17 000 рублей (я думаю, что мы берём стандартную со стандартным новым ремонтом и минимумом мебелей). В итоге в месяц у вас выйдет не более 10 000 - 12 000 рублей наживы. Это в целом ситуация по стандартным вквартирам (которые мы сдаём без налогов, верно же).


В Дубне стандартный доход в мсяц со стандартной однушки 10-12 тыр. Если не платить налоги.

Дисконт в 1 млн руб - это фантастика. Нормальный дисконт = 10%, что мы сейчас и наблюдаем по рынку. Стоимость кв метра = 70 тыр. 40 кв м х 70 тыр = 2 800 000. Вот оно и выходит, что двушка в сорок квадратов выставленная за 3 млн уйдёт с дисконтом в 10% за 2,7 млн. Вот так - верно.

[Franco]

Но разве 10 000-12 000 рублей наживы в месяц, это не 120 000 в год?
Про дисконт в 1 000 000 рублей я написал, потому что насколько я понял Vanka ждёт
какого-то существенного дисконта. А я пояснил, что его не будет.

[мура]

Да я согласен про 120 тыр в год. Нет возражений.

Это скорее к вопросу о частных случаях. Почему при просмотре многих инвестиционных квартир выясняется, что это москвичи и они не сдавали их никогда? Да потому, что если у человека зарплата 150-200 тыр в месяц, то сдавать квартиру за 120 в год ему просто неохота. Это несущественно для него, учитывая риски.

[Franco]

Ну это скорее зависит от человека: кто-то не заморачивается, кто-то по зернышку клюёт.
В любом случае значительное количество жилья преобреталось в целях дальнейшей перепродажи.
Аренда это факультатив. Но ситуация поменялась. Продавать по цене спроса невыгодно. Соответственно идёт поиск других вариантов, кто-то просто сдает, кто-то берет ипотечный кредит на приобретение другой квартиры и обслуживает его за счёт аренды. А продаёт с большим дисконтом только тот, кому нужны деньги здесь и сейчас, например на лечение.

[мура]

Да нет какого-то ужасного падения цен. Просто была привычка зарабатывать на новостройках. Причём, по 50% за время стройки (примерно за 2 года в Дубне у приличного застройщика). Теперь покупатель не инвестирует. Покупают именно те, кому нужно жильё.

Если говорить конкретно, то стоимость построенного метра сейчас 60 000 руб в Стройкоме. Вот примерно 10 000 рублей за квадрат прибавить на ремонт без понтов. И мы получим 70 000. То есть: заработать на перепродаже - ну никак. А стоимость "для себя" она не стала ниже.

Те, кто считает в долларах - да, они правы, в валюте обесценились метры колоссально. Ну это просто считать - есть курс.

и да, сидеть и ждать, что завтра квартиры подорожают - я бы не стал.

А если почитать печальную тему про стройку на трицатке Солидстроем и про еврейский квартал, то вступать в новостройки стаало тоже опасно. При наличиие денег я бы ушёл во вторичку.

А если верить в то, что сы скоро будем есть ежей, то нужно сидеть и сдавать хотя бы за 15 тыр.

Тут, помницо был персонаж, который предрекал, что мы будем уже сегодня квартиры по 2 000 доларов покупать-продавать? так вроде он писал.

[WingRabbit]

Тут, помницо был персонаж, который предрекал, что мы будем уже сегодня квартиры по 2 000 доларов покупать-продавать? так вроде он писал.

Vanka и был

[WingRabbit]

viewtopic.php?f=114&t=3996&p=1177874#p1177874
Отсюда и далее. Занятное, однако, чтиво))

[WingRabbit]

Ещё раз, третий, то есть канонически последний: реальная цена покупки недвижимости в Дубне составляет от 100 до 200 (в отдельных редких случаях до 300) баксов за квм. В настоящий момент цена пока ещё искажена внешними факторами, которые я уже назвал выше. Но мир устроен так, что всё и всегда стремится к равновесию, то есть цена будет реальной. Когда - не знаю, но будет неизбежно и во вполне обозримой перспективе. Счёт на месяцы. Когда цена будет ниже себестоимости, просто перестанут строить - кстати, привет "инвесторам"! Вот и всё. Кто строил по себестоимости и выше, а продавать будет по реальной цене - тот попал. Соответственно, попадут практически владельцы недвижимости Дубны, кто покупал по цене выше 200/метр. Это и есть - дважды два четыре.
Что ещё не понятно?

[мура]

О, да. "Счёт на месяцы".

Но вот тут всё весьма нехорошо: viewtopic.php?f=114&t=89024&start=250

[Franco]

Если говорить конкретно про Дубну, то покупать здесь новостройку с целью заработать глупо,
поэтому возможно тут действительно покупают для себя. Но в Москве тенденция хоть и просела, но сохранилась. Есть ещё факторы роста, типа открытия новых станций метро. Достаточно зайти на какой-нибудь профильный форум типа домкад.ру и убедиться.
А падения цен действительно нет, есть падение спроса. То, что раньше уходило за месяц, продаётся по пол года, если вообще продаётся.

[мура]

А падения цен действительно нет, есть падение спроса. То, что раньше уходило за месяц, продаётся по пол года, если вообще продаётся.

Да продаётся, продаётся. Если, как верно написала супергёрл, падать не вслед за рынком, а чуть впереди него. Поэтому тот, кто сразу даст дисконт в 10% - тот продаёт, а тот, кто снижает цену от 110% по три процентных пункта в месяц - тот и продаёт по году.

А с садовыми участками (я сейчас в Мичуринце ищу) вообще ситуация бедовая. Вымирает поколение, которое получало эти сады. И стоит масса брошеных участков. Но люди упорно просят за них миллион. При этом там же сезонность мощная.

Объясняю людям: если вы не продадите до июня - у вас в этом году уже не купят участок с высочайшей вероятностью. Вы потеряете год. Пересчитайте через депозит, может вам лучше упасть на 200 000 и в банк положить? чем вы год будете сидеть на зарастающем участке и платить за него взносы и прочие геморройчики? Но нет. Хотим полтора ляма. Наказуемо.

[Franco]

Насчёт падать впереди рынка - это понятно. Ничего нового. Но вот опять таки реальный пример. Девочка продаёт двушку в хрущевке в Москве. Цена по району от 6 500 000 до 7 300 000 рублей. Она продаёт за 5 800 000 рублей. Никто не берет. При этом государство утверждает, что кадастровая стоимость 7 000 000 рублей.

[мура]

Нечего тут сказать мне. В таких делах всегда находится десяток уникальных примеров, которые вне рынка. У меня есть пример очень хорошего предложения по участку в Мичуринце. Если читать авито. А если начать вникать, то там есть личные нюансы, некоторые обременения, странные предоплаты и т.д.

Я так и свою квартиру 15 лет покупал. По цене ниже рынка на 10%, но рискованно - с несовершеннолетней прописанной. Были найдены пути согласования и страховки. Всегда есть уникальные предложения.

[castro]

Подкину ещё одну картинку для размышлений.

Это средняя зарплата по стране от Росстата (по дубне у меня данных под рукой нет), делённая на среднегодовую стоимость метра в Дубне.



Выходит, что доступность недвижимости за 10 лет увеличилась вдвое. Кроме того, зависимость гладкая, никаких кризисов на ней не видно.

[Vanka]

Ну почему же? К примеру, есть однушка на БВ площадью 40 квадратов и стоимостью 3 000 000 рублей. Это её потолок и дороже она не станет. Коммунальные платежи - 5 000 рублей. Сдаётся за 15 000 рублей. Итого 120 000 в год или 4% годовых. Не густо, но если продать эту квартиру с дисконтом в 1 000 000 рублей, а полученные деньги положить на 9% депозит с капитализацией процентов, то сумма в размере 3 000 000 рублей образуется на нем только через 5 лет, за которые ещё неизвестно что произойдёт с рублем и с ценами. Так что на мой взгляд, если нет инсайда относительно курса рубля на ближайшие несколько лет, то давать существенный дисконт на недвижку смысла нет.

Это всё гладко в теории.
А вот практика: сейчас на дубнахоум более 160 (!!) предложений аренды двушек. Другими словами, уже просто найти арендатора в Дубне - это реальная проблема. Далее, цена на аренду двушки колеблется где-то от 12000 до 20000 в месяц. Это с того же сайта, просто факт. Пусть будет в среднем 16000. То есть, если очень повезёт и арендатор найдётся, и заплатит, и не накуролесит, и протянет год, то, казалось бы, за год вы получите 192000. Но нет. Сдача квартиры в аренду - это почти всегда гарантированное доведение её до убитого состояния, даже если заселится "семья с детьми", про "работяг" и не говорю. То есть, квартиру придётся потом неизбежно восстанавливать хотя бы для дальнейшей сдачи. Но даже самый убогий "косметический ремонт" легко съест половину полученной прибыли, если не всю. И это, повторюсь, почти нереально позитивный сценарий аренды.
А вообще мы исходили из того, что владелец собирался квартиру не сдавать, а продавать, но продать не может. Но квартиру перед продажей обычно стараются привести в более-менее приличный вид. Соответственно, продавец оказывается в весьма неприятной ситуации: или ждать покупателя в чистой квартире и уходить в минус, или плюнуть на продажу, и "уйти с рынка", запустив жильцов с пониманием того, что после них квартира почти наверняка утратит товарный вид, то есть с перспективой опять же уйти в минус.

[мура]

[ И это, повторюсь, почти нереально позитивный сценарий аренды.

Вы неправы. Абсолютно реальный. Просто примите это как факт и давайте лучше про 100 долларов за метр.

[фдуч112]

Выходит, что доступность недвижимости за 10 лет увеличилась вдвое. Кроме того, зависимость гладкая, никаких кризисов на ней не видно.

Кризисы хорошо видны в виде обнуления производной.

[WingRabbit]

А вот практика: сейчас на дубнахоум более 160 (!!) предложений аренды двушек. Другими словами, уже просто найти арендатора в Дубне - это реальная проблема. Далее, цена на аренду двушки колеблется где-то от 12000 до 20000 в месяц. Это с того же сайта, просто факт. Пусть будет в среднем 16000. То есть, если очень повезёт и арендатор найдётся, и заплатит, и не накуролесит, и протянет год, то, казалось бы, за год вы получите 192000. Но нет. Сдача квартиры в аренду - это почти всегда гарантированное доведение её до убитого состояния, даже если заселится "семья с детьми", про "работяг" и не говорю. То есть, квартиру придётся потом неизбежно восстанавливать хотя бы для дальнейшей сдачи. Но даже самый убогий "косметический ремонт" легко съест половину полученной прибыли, если не всю. И это, повторюсь, почти нереально позитивный сценарий аренды.

Бред от и до. Это я говорю как практик с обеих сторон.

[Vanka]

[ И это, повторюсь, почти нереально позитивный сценарий аренды.

Вы неправы. Абсолютно реальный. Просто примите это как факт и давайте лучше про 100 долларов за метр.

Я не могу принимать как факт то, что жёстко противоречит моему личному опыту с максимально возможного приближения. Сдача квартир аренду сегодня - это классическая русская рулетка с абсолютно непредсказуемым развитием и с неограниченным кругом вовлечённых лиц (от соседей со все сторон, до участкового и т.д.) и со столь же неограниченными непредвиденными и предвиденными расходами. Ну и, как результат, с весьма жалким финансовым итогом, о котором Вы сами чуть выше уже упоминали.

Что касается 100 долларов за метр, при внимательном рассмотрении "рынка" в течение хотя бы нескольких месяцев на любом из сайтов начинают обнаруживаться странные вещи: одна и та же квартира появляется, висит пару-тройку недель, потом исчезает. Разумеется, у покупателя, просматривающего сайт, автоматически возникает мысль, что "квартира ушла". Собственно, ровно на возникновение этой мысли данный наивный фокус и рассчитан. Но если проявить немного терпения и наблюдательности, то можно заметить, как через месяц-другой "ушедшая квартира" снова возвращается на тот же (или соседний) сайт. Так вот, по многим (скорее - по большинству) квартир такой трюк проводится многократно и (внимание!) ГОДАМИ. Более того - с нарастающей тенденцией. Так что, по сути, указываемые цены - это сегодня фикция. Можно назвать хоть 100, хоть тысячу, хоть миллиард. Цены не привязаны уже ни к чему и держатся исключительно на корпоративной солидарности продавцов, число тех из них, которых реально припекло, пока не достигло критической массы. Когда достигнет - будет и сто.
Ещё раз - это не теория, так было уже во многих городах и странах, это ОБЫЧНОЕ развитие пузыря недвижимости, это - НОРМА. Я не вижу не одной причины, с чего бы Дубна стала исключением из правила, исключений не имеющего.

[мура]

Я не могу принимать как факт то, что жёстко противоречит моему личному опыту с максимально возможного приближения.

Вы неправы. Я вам говорю это как двухсторонний участник процесса в городах: Дубна, Москва, Лобня, Протвино, Стрежевой, Ижевск, Санкт-Петербург, Дмитров. Причём с опытом с 1991 года.

26 лет опыта у меня. А у вас?

[Vanka]

Бред от и до. Это я говорю как практик с обеих сторон.

Можно пройтись по пунктам не вопрос.
Начнём с "от".
Открывает дубнахоум, аренда, прямо сейчас предлагаются 349 квартир всего. Триста сорок девять.
Из них двушек: 143, причём последние страницы висят с датой от второй половины марта, и это при условии, что агентства реальные даты размещения, разумеется, замыливают регулярным поднятием, видимо пока не осточертеет это занятие.
Это сухие факты, которые проверяются за 30 секунд. В чём тут бред?

[Vanka]

Я не могу принимать как факт то, что жёстко противоречит моему личному опыту с максимально возможного приближения.

Вы неправы. Я вам говорю это как двухсторонний участник процесса в городах: Дубна, Москва, Лобня, Протвино, Стрежевой, Ижевск, Санкт-Петербург, Дмитров. Причём с опытом с 1991 года.

26 лет опыта у меня. А у вас?

Опыт у меня около 10 лет до 17 мая 2017 года 11:55 ч. включително и только в Дубне, то есть более исчерпывающего опыта по данной конкретной теме нет и быть не может.

[castro]

Выходит, что доступность недвижимости за 10 лет увеличилась вдвое. Кроме того, зависимость гладкая, никаких кризисов на ней не видно.

Кризисы хорошо видны в виде обнуления производной.

Сложно сказать. В силу неопредёлённости самих величин, входящих в отношение, я бы сказал, что ошибка отношения - процентов 5 минимум. При таких ошибках сложно сказать, является ли эффект выхода на плато в кризис статистически значимым.

[castro]

Триста сорок девять.

из них штук 50 - дубли.